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地产政策三问:效果怎样?是否刺激?如何演绎?

  天风研究所宏观宋雪涛团队对房地产供给侧的政策进行了解读,对地产政策效果如何的问题进行了解答。

天风研究所宏观宋雪涛团队对房地产供给侧的政策进行了解读,对地产政策效果如何的问题进行了解答。

(1)近期供给侧政策效果预计如何?

(2)需求侧会有大规模刺激吗?

(3)供给侧政策还会有什么?

近期供给侧政策效果预计如何?

供给侧政策信号大于实际,未出险的优质民营房企流动性修复

我们认为,尽管监管部门在近期连续出台政策稳定房地产的供给侧,可能会对部分优质房企起到支持作用,但对宏观层面而言,实际效果可能会低于市场的预期。

一方面,强调市场化运作的情况下,政策能支持的范围相对较小。另一方面,经过我们统计,“金融16条”中的一半政策都对应了已出台的存量政策。

地产政策三问:效果怎样?是否刺激?如何演绎?
地产政策三问:效果怎样?是否刺激?如何演绎?

因此,尽管市场对“金融16条”的反应较为强烈,但我们认为,受制于金融机构风险管理以及政策增量影响有限,实际的落地效果可能会低于市场预期,未出险、经营稳健的优质民营房企可能从中受益,但对其他民营房企的救助作用预计有限。

相比于实际效果,“金融16条”的信号意义显然更大。我们在8月报告《市场在担心什么?》中已经提出判断,“对地产(供给侧),最差的时候已经过去,解决地产问题的速度比想象中要快”,地产供给侧的政策底实际上早已确立。在某种程度上,可以认为“金融16条”的出台是央行对民营房企融资态度转向的信号,是对供给侧政策底的进一步强化,预计未来政策对房企的支持力度会进一步加码,未出险优质民营房企的流动性有望逐渐企稳并修复,已出险房企有望加速出清,风险继续暴露的概率有所下降。

需求侧会有大规模刺激吗?

需求侧长期下行或不可逆,也会限制供给侧政策效果

如果能够明确当前房地产领域问题的根源所在,就不难发现,需求侧的长期下行或不可逆,不支持再一次的大规模刺激。虽然政策对房企的态度已经发生了本质的变化,并且房企支持政策仍有进一步出台的可能性,但在需求侧难有大幅反弹的情况下,实际效果的释放可能会比较缓慢。

地产政策三问:效果怎样?是否刺激?如何演绎?

我们在报告《四问四答:托经济会从哪方面入手?》中已经明确指出,基于对未来房地产潜在需求的判断,我们认为小规模刺激的效果有限,大规模刺激的可能性有限。解决地产问题的关键仍然在于供给侧而非需求侧,加速对冗余供给的出清可能对新周期的确立更有帮助。

供给侧政策还会有什么?

如果任由供给侧继续快速回落,未来大概率会面临地产供给小于潜在需求的情况,进而产生新的供需矛盾,当前已经到了“保主体”的必要阶段,未来对优质房企的支持力度有望进一步加大。我们认为,房地产供给侧的政策将沿着三个方向推进和演绎:继续支持优质房企,适当“保主体”来支持“保交楼”,加速出清出险房企。

地产政策三问:效果怎样?是否刺激?如何演绎?

相比于2022年第二季度货币政策执行报告,近期发布的三季度货币政策执行报告中的防风险部分,在以往“坚决守住不发生系统性金融风险的底线”的基础上,新增了“维护好广大人民群众的利益”,民生问题的重要性进一步提升。在更加强调金融工作的政治性、人民性的情况下,“保交楼”作为一项重大的民生工程,有必要出台政策来进一步推进。

因此,我们认为,从“保交楼”也需要适当“保主体”的角度考虑,地产的供给侧政策也有望进一步加码。

【风险提示】

疫情发展可能超预期,进而导致稳增长压力加大;政策效果不不及预期,进而改变政策出台的节奏。

(文章来源:天风研究)

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