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申万宏源证券桂浩明:别把REITs当股票炒 风险极大

  近段时间,股市表现较弱,但房地产信托投资基金(REITs)却走出了自去年上市以来少见的大行情。其中,富国首创水务这个REITs产品,去年6月份上市时还不到4元钱,而本周已经冲击7.5元大关了。在大盘交易重心下移,各板块轮番下跌的背景下,REITs的异军突起,让很多投资者感到意外,但同时对其未来的走势,多少也产生了些许担忧。毕竟,了解REITs的人都知道,这种产品是不适合炒作的。

近段时间,股市表现较弱,但房地产信托投资基金(REITs)却走出了自去年上市以来少见的大行情。其中,富国首创水务这个REITs产品,去年6月份上市时还不到4元钱,而本周已经冲击7.5元大关了。在大盘交易重心下移,各板块轮番下跌的背景下,REITs的异军突起,让很多投资者感到意外,但同时对其未来的走势,多少也产生了些许担忧。毕竟,了解REITs的人都知道,这种产品是不适合炒作的。

广义的REITs是指房地产信托基金,而现在我国证券市场上,则是特指由相关金融机构通过公募形式发行的基础建设信托基金。这些基金的投资重点是在收费公路、产业园区、垃圾与污水处理及仓储物流这几大领域。本质上,REITs是对原本流动性比较差的基础设施进行了资产证券化操作,从而极大地改善了其流动性。而REITs的收益,则来自这些基础设施在运行中产生的现金流、租金以及未来资产的增值部分。相对股票基金来说,REITs的主要收益并不源于所投资项目本身的交易价格变动,而相对于债券基金来说,REITs的特点是有具体的投资项目,且只预期收益率的范围,而不确定固定利率。因此,在某种意义上,它是介于股票基金与债券基金之间的一种产品,带有较为强烈的固收色彩。

国内金融界很早就提出要搞REITs,但由于传统上REITs是针对房地产的产品,因此监管部门一直对此持谨慎态度,而在去年推出REITs产品时,则要求将投资的重点放在基础设施上,同时先在公募基金上进行试点。时下我们在沪深交易所看到的REITs产品,就是去年二季度发行上市的,从产品的设计来看,在很大程度上是面向广大中小投资者的,因此认购起点很低,而且在短时间内就安排了公开上市交易。

在当时,二级市场对这个产品还不怎么关注,产品上市后也是有涨有跌,价格波动并不大,有些产品还曾经跌破发行价。可以说在产品刚推出的那段时间,这些REITs产品的表现并不算突出。但几个月以后,情况就发生了变化,由于目前在市场上的REITs规模不大,到现在发行金额才300多亿元,上市了11个品种,因此从交易层面来说是迷你型的,这就引发了短线资金的兴趣。加上股票市场震荡调整,债券交易也面临一定的压力,相应的“固收+”产品因此比较受关注。虽然,严格来说REITs不能算是“固收+”产品,但它也的确与之存在某种相似之处。这几方面因素的叠加,导致了大资金的涌入,于是这个产品就一下子火起来了,价格被大幅度炒高。即便发行人不断提醒风险,还是无济于事。

值得一提的是,就REITs本身而言,适合稳健型投资者,现在发行、上市的几只REITs产品,又是精挑细选出来的,质量大都不错。但是,它们毕竟不是股票,其定价模型是根据收益率并参考净值,与股票完全不同。以平均不到6%的年化收益,即便考虑到相关资产可能的增值,也难以支持交易价格的大幅度上涨。用炒股票的方式来炒REITs,是种脱离产品本源的投机,风险极大。

这几年,一些非主流的证券产品,或因为交易结构特殊,或因为自身的某些特点,都在不同程度上受到了部分市场资金的关注,出现了非理性的上涨。譬如可转换债券,多次出现因为价格爆炒而触发强制赎回条件,而被赎回的现象,一些跟风炒作的投资者因此蒙受很大的亏损。现在,可转债有了降温的态势,但REITs的炒作则依然炽热,这不是什么好现象,客观而言,以现在的一些REITs产品的价格而论,已经透支了未来多年的收益,明显脱离了其内在价值,这个泡沫早晚是会破灭的,接最后一棒的人将会损失惨重。因此,现在是到了要呼吁理性投资REITs的时候了,有关部门应该加强对REITs投资者的风险教育,相关基金管理人也应该及时披露REITs的权益变化与根据分配预期计算的收益率,以便投资者更准确地了解相关REITs的信息。另外,在符合条件的前提下,适当加快新的REITs产品的发行,做大市场,既有利于企业融资,实现资产证券化,也能够稳定市场,推动对REITs理性投资氛围的形成。

(文章来源:证券时报网)

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